在上海工作多年的小古,此前单身时买了一套70多平方米的房子,结婚时卖了换成一套100多平方米的,现在随着家庭人口的增加,上有老下有小——“三明治一代”的小古需要购置一套140平方米的房子改善居住面积,但按照上海“认房认贷又认记录”的贷款套数认定方式,小古想再换房恰好被卡在第三套房贷门槛外。《第一财经日报》昨天在采访中发现,跟小古类似的需求者不在少数。记者从上海个贷中介——凯盛经略（上海）投资管理有限公司处获悉,目前工行上海分行已暂停发放第三套房贷款,其他银行则正处于开会讨论阶段。

调控风声紧

为遏抑高房价,政府自4月中旬祭出连环拳调控楼市,包括收紧首套和二套房贷款,但这似乎并没有对楼市起到长期威慑作用。上海楼市在经过短期盘整后,市场交易量已开始反弹。本报昨天从凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到,自6月以来,上海中、外环间部分价格回落幅度较大的一、二手房交易量已开始活跃。从凯盛经略的成交数据可看到,7月楼市成交主要集中在闵行、松江、青浦、宝山、浦东等区域,且平均贷款金额攀高至106万元。

在此形势下,昨天有媒体称,银监会近日发文建议各商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州四大城市的三套房贷。同时,商业银行根据新“国十条”规定,可自主决定是否暂停其他地区的三套房贷,而对未叫停的地区,第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。

一位开发商昨天在获悉第三套房贷在上海明确叫停后,情不自禁感慨道:“这次的确很厉害啊。”他表示,按照“认房又认贷”的标准严格衡量的话,不少消费者名下均会拥有三套房产。据了解,这家房企名下有一发展项目位于上海内环以内,如果按照当初拿地时的楼面地价来衡量,该盘未来销售单价预计将近8万元。“能够承担这一价格水准的,绝大部分会被归入两套房以上人士。考虑到总价不菲的情况,采取一次性付款的方式可能不会太多。这部分客户需求受到抑制的话,会对楼盘销售造成影响。”

三套房贷将被退单？

记者回顾赵炜在7月中旬提供的信息发现,当时,若贷款者没有任何信用卡逾期还款记录、无房贷逾期还款记录、有固定的工作、稳定的银行流水和税单、有一定的存款（存款最低50万）等,符合这些要求才能申请第三套房贷款。贷款要首付六成,贷款利率上浮20%。记者以三套房贷款100万元粗略估算,以等额本息还款方式,按照现行基准利率5.94%上浮20%,贷款30年,所需支付的利息是142.61万元;若利率上浮50%,同样以等额本息还款方式,所需支付的利息则高达187.34万元。也就是说,同样贷款100万元,三套房贷收紧后利息差逾40万元。

“贷得到就算不错了,如果下周遇到银行决定停止发放三套房贷的,还要郁闷。” 凯盛经略工作人员告诉记者,三套房贷被退单后一般可以换一家银行试试,“最差的结果,就是退房,并支付总房价20%的违约金。”

“还好为了首付款耽误了一些日子,要是现在我的三套房贷审批被卡住了,都不知道怎么办好。”两周持续在上海看了保利叶上海和万科(000002,股吧)金色城市的小古,属于典型的改善型“刚需”,此前两周接连看房的过程中,小古每次都仔细询问三套房的贷款问题。小古此前得到的答复都是可以获得贷款的。

“你这种情况算是三套房,目前是首付5.5成,利率上浮10%。”保利叶上海的销售人员对小古表示。在万科金色城市的售楼中心,万科销售人员为小古介绍了一位建设银行(601939,股吧)的人员详细解释与她有关的贷款政策:“三套房肯定没有问题,如果你的第一套住房已经还清,我可以尽量帮你做成接近二套房的优惠政策,可以首付五成,利率上浮也尽量低一些。”小古表示,由于销售人员对于这第三套房的贷款并没有表现出为难的态度,小古此前一直在筹备首付款的事宜。而目前市场中却突然传出了停贷三套房的消息,到底会在执行时有多严格,停贷的政策会持续多长时间,是目前以小古为代表的三套房准购房者关心的重点。

对此,赵炜表示,由于7月全国部分城市的一、二手房成交量及成交价格双双攀升,国家才会对某些房产泡沫严重的地区加大调控力度,这也是下半年政策将会进一步收紧的信号。

不过,对于已购买第三套房并开始还贷的购房者来说,业内人士称,除非央行加息,否则应不会被追溯涨息。同时赵炜强调,这次银监局的发文并没有强制执行,只是建议各商业银行暂停三套房贷,各商业银行还是可以根据实际情况作出判断。“目前凯盛经略方面仅接到工行的口头通知,全面暂停三套房贷的贷款业务,其他银行目前仍在开会讨论中,预计下周会有相应政策出来。可以肯定的是,本周送上去但还没来得及审批的贷款案例都已被'雪藏’,等下周讨论出最后决定才会'解冻’,并以新的规定来审批这部分贷款案例。”

此外,对于在外地拥有两套房源,想在上海再购买一套房源的购房者,凯盛经略方面指出,目前银行依旧采取“认房又认贷”的政策,对于不曾涉及贷款的外地房源,银行会要求贷款人立下一份承诺书,未来若查出申报资料不符合要求的,银行将即刻要求贷款人还清所有房贷。

赵炜认为,此次发文是政府对楼市调控决心的又一个预警,因此预计暂停三套房贷业务是迟早的事,且此次发文对楼市又是一个致命性打击,预计8月的楼市交易量又会跌入谷底。“如若调控政策对抑制楼市效果不够明显的话,整个下半年楼市调控不会停歇。”

汉宇地产董事总经理施宏叡亦认为,此消息会对一些犹豫不决的改善型购房者产生一些心理的影响。“目前政策的任何风吹草动,对于楼市参与各方的心理影响都是很大的。”