关上门，还需要堵上窗。

　　“监管层担忧控制住了银行的开发贷，信托又转而成为房地产的输血工具。”4月27日，一位知情人士透露，以银监会为主的监管部门，正在暗中收紧房地产信托融资。

　　日前，全国信托公司一把手齐聚海南，参加银监会非银行金融机构监管部召开的“全国信托公司监管工作会议”。一位参会人士透露，银监会对若干已有监管措施进行了细化讲解，特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。

　　该原则剑指房地产信托融资“名为股权投资，实为债权投资”的行业潜规则。一位参会的信托公司老总透露，监管层强调，如果是债权融资，要比照银行开发贷的条件，即必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

　　如此一来，信托资金帮助开发商支付土地出让金，继而帮助开发商取得“四证”，为银行开发贷进入扫清障碍的种种模式，都将会随着“实质重于形式”原则的严格执行，而被历史的车轮统统碾碎。

　　此外，与会的信托业人士透露，在上述海南会议上，监管层表示拟将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内，借道信托规避信贷规模控制的路径将不再通畅。

　　信托融资比照银行贷款

　　风声鹤唳。“现在我们公司房地产业务卡得很严，四证齐全的才能做。”4月27日，上海某信托公司人士直言。

　　而上述与会人士称，监管层不会简单叫停房地产信托贷款业务，而是提高标准，严格比照商业银行信贷标准的要求来操作。

　　“即使直接叫停房地产信托开发贷款，影响也不大，真正厉害的是强调‘实质重于形式’的原则。”4月27日，一家信托公司地产金融事业部负责人表示，信托公司介入房地产开发项目极少采用“真债权”的信托贷款模式。

　　按照银监会今年2月份发布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(下称“通知”)，信托公司发放贷款的房地产开发项目，必须满足四证齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。通知还明确规定，各地银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则，杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

　　但具备上述条件的开发商，获得银行开发贷已经不难，没必要承担信托昂贵的资金。而一些信托公司的模式是，用“名义上的股权投资”在四证未全之前就介入项目，甚至为开发商支付土地出让金，继而助力开发商高杠杆比率融资，甚至“零资金”启动一个项目。

　　此前，荣安地产(000517.SZ)与江西国信的“闪电恋情”，曾引发监管层关注。

　　今年2月25日，荣安地产公告称，公司下属控股子公司宁波康园房地产开发有限公司(下称“康园房产”)拟与江西国际信托股份有限公司(下称“江西国信”)就宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块开展合作，共同出资设立宁波康信置业有限公司(下称“康信置业”)，开发此地块。

　　荣安地产的年报显示，2009年12 月24日，康园地产竞得庙堰-4号地块的国有建设土地使用权，成交金额约23.07亿元；截至报告日，公司已支付18.14亿元。而康园房产与江苏国信合资成立康信置业，正是为合作开发庙堰-4号地块。

　　公告称，康园房产以已支付的13亿元土地款作为出资额，持有康信置业56.5217%股权，江西国际信托以募集的10亿元募集资金作为出资额，持有康信置业43.4783%股权。

　　康园房产引入江苏国信的目的，乃是解决土地款的问题。

　　公告显示，江西国信出资的10亿元，将用于庙堰-4号地块剩余土地款的支付。江西国信通过设立信托计划，募集上述10亿元资金；而其持有康信置业股权的期限总计为两年，到期由江西国信以股权收益形式(收益率为8.1%/年)向康园房产转让该部分股权。

　　但3月9日，荣安地产再度公告称，日前，该公司收到江西国信告知函，函称“因信托项目条件不成熟”，江西国信决定终止与荣安地产拟合作股权投资信托业务的投资意向和洽谈。

　　4月27日，在接受本报记者咨询土地款是否结清时，荣安地产(000517)有关人士称，“我们自己会去安排”。而一位信托业内人士认为，极有可能当地监管部门叫停了这一“闪电恋情”。