继汇丰银行2月中旬推出拆息按揭产品之后，香港各银行全面掀起按揭利率战，也意味着拆息按揭产品已蔓延到香港主流大行。甚至引发香港金管局介入，拟设按揭利率下限。
长期以来，香港住房按揭利率的定价方式有两种，一为“最优惠利率”（即“P”）减去一个固定利率的方式(下称“最优惠利率按揭”)；二为“1个月香港银行同业拆息”（即“H”）加上一个固定利率（下称“拆息按揭”）。
举例来看，“最优惠利率按揭”中，被减去的固定利率，因贷款额度、期限和还款方式等不同会有所区别。据香港按揭中介商经络按揭的数据显示，该公司现时提供的按揭服务中，固定利率一般居于2.75%至3.25%间。
而金融危机以来，香港最优惠利率自2008年12月开始再次降到1980年以来的最低水平，如中银香港和汇丰现时的最优惠利率是5%，而恒生和渣打则为5.25%。上一次最优惠利率降到这一最低点是2003年和2004年。
因此，目前按“P－固定利率”方式所确定的按揭贷款年利率，为1.75%-2.5%。
颇有玄机的是拆息按揭。
2月份，1个月香港银行同业拆息持续走低，降至0.07%。这一数据在2008年9月雷曼兄弟倒闭后曾飙至4.36%。根据经络按揭目前提供的按揭服务，上述被加上的固定利率为0.65%或0.7%。因此，以该方式确定的按揭年利率，为0.72%-0.77%。
最低1.75%和最低0.72%，不需要复杂计算即可发现，拆息按揭对购房者来说，需要付出的利息成本将大大降低！
事实上，2009年初开始，1个月HIBOR就持续下降，最优惠利率则一直保持为5%或5.25%。这意味着两种按揭定价方式之间，近一年多来，一直存在着巨大的息差缺口。
金管局统计显示，自2009年7月份以来，拆息按揭贷款比例持续上升，半年内此类按揭占总按揭比重由5%左右，骤然升至2010年1月的61.6%！而最优惠利率按揭的比例则下降至36%。其中，以最优惠利率为基准的按揭贷款中大部分利率都为2%－2.25%。
问题是，银行缘何纷纷加入拆息按揭大战？巨大的息差缺口之下，银行狂推拆息按揭的动机何在？
“利好”或是短期现象
实际上，对按揭者而言，上述低至0.72%的拆息按揭“利好”未必长久。当1个月HIBOR与最优惠利率的缺口减小到一定程度，这种“利好”就会减小，并有可能触及上限，使计息方式重新回到以最优惠利率为基准。
以汇丰的按揭计划为例，2月中旬，为了提高在按揭贷款市场的份额，汇丰将按揭利率确定为“H+0.65%，上限P-2.5%”。一旦最优惠利率与1个月HIBOR的缺口减小至3.15%，就会导致贷款采用上限“P－2.5%”的计息方式。
而据金管局数据统计，1999年至今，最优惠利率与1个月HIBOR的缺口平均约为3.61%，其中只有36个月小于3.15%。值得一提的是，以上述金管局公布的1月份单纯以最优惠利率为基准的按揭贷款中大部分利率都为2%－2.25%，即相当于“P—3%”为例，从历史经验来看，采用H+0.65%的拆息按揭并不会比以最优惠利率为基准的按揭更实惠。因为，只有当最优惠利率与1个月HIBOR的缺口大于3.65%时，拆息按揭的“实惠”之处才能体现。而金管局的数据显示，1999年至今，这一缺口有81个月小于3.65%，占60%。
换言之，对按揭者来说，银行推出的看似充满诱惑的超低息拆息按揭方案，实际上很可能会瞬间消失殆尽。究其原因，目前Hibor之所以处于历史低点，是由于自从去年以来，香港银行体系“水浸”，流动性过于充裕，但一旦Hibor恢复至正常水平，目前这种巨大的利差空间将被蚕食，特别是银行收紧银根时。
数据显示，拆息按揭并未给按揭市场总量带来明显影响。据经络按揭统计，2月份香港银行共承造10850宗现楼按揭，环比下降5%；并预计3月份会持续调整。
金管局拟设按息下限
面对愈演愈烈的“按息战”，金管局发出口头指导，告诫香港银行业不要出现按揭利率的不良竞争，并拟设按揭利率下限。
金融局拟设按息下限，相当于帮银行保住最低利润，各银行纷纷表示支持。
汇丰银行亚太区行政总裁王冬胜在接受电台访问时表示，赞成设按息下限，以免按揭战白热化。恒生银行副董事长梁高美懿3月8日表示，还没有收到金管局发出的设定按揭利息下限的通知，但恒生银行正与金管局商讨产品定价以及需维持银行利润等事宜。此前她对记者表示，对设按息下限“绝对支持”。
建银亚洲回应表示，因优惠期满，将停止提供1个HIBOR加0.65%的按揭优惠。
但是，业界也有不同声音。有意见称，金管局此举虽以金融稳定为名，实质却有偏帮银行之嫌，变相促使合谋议价，保障银行利润，对市民不公平。
该意见认为，银行推出“H+0.65%”按息率，乃经过仔细计算，不至于风险过大或导致银行亏本；并且香港按揭记录一向优良，就算亚洲金融风暴和SARS期间，整体楼价跌了六七成，负资产市民逾十万，银行按揭坏账率仍然很低，没有一家银行因此倒闭。
其实，香港银行应对按揭风险还有最后一道防火墙。与多数国家不同，在香港，按揭者即便断供且住宅被银行拍卖，仍需要向银行赔偿前后差价，是为真正的“负资产”。
