鲤城、丰泽两区经适房、安置房、自建房转让时，土地出让金—— 补交多少关键看“三点”

本报讯 （记者郭瑜）经适房、安置房、个人自建房以及国有房地产公司开发建设的住宅，究竟要补交多少土地出让金才能顺利办理土地使用权出让手续？

“少的数千元，多的要十几万元。”一位接触标准制定工作的相关人士告诉记者，根据刚刚公布的最新标准，土地出让金的补交最终取决于一个简易的等式：应补交的土地出让金=地块基准地价×标定地价百分比×土地使用面积。

一看 地块基准地价

同是安置房，同是经济适用房，只因所处行政辖区不同，上市转让补交土地出让金时，套用的规定、标准可能也不同。由于最新出台的规定限定中心市区鲤城、丰泽两个区，因此洛江区地面上的经济适用房、安置房，并不能直接等同参照该标准，同理位于桥南片区的安置房项目也是如此：其他县（市、区），另行规定，也另有标准。

同是安置房，同是经济适用房，只因所处地理位置不同，计算应补交的土地出让金时，所执行的“起步价”也不尽相同。根据2009年12月初发布的《泉州市中心市区土地定级和基准地价（2009年修编）》，位于市区津淮街北侧的东涂安置房属于一级住宅用地，其基准地价（地面）为5670元/平方米；而位于市区安吉路西侧的美仙山安置房属于三级住宅用地，其基准地价（地面）仅为2600元/平方米。

因此，假定房屋的分割土地适用面积均为10平方米，假定均在1990年5月19日以后取得划拨国有建设用地使用权，那么上述两处安置房转让时，前者应补交的土地出让金为34020元（5670×60%×10），后者则只应补交15600元（2600×60%×10），二者相差18420元。

所谓的“起步价”并非一成不变。一般情况下，基准地价每隔2年就会有一次调整，因此最新标准亦明确规定：按申办转让手续之日的标定地价计算。这也意味着，基准地价上调，出让金就要多补；基准地价下调，出让金就会少补。

二看 标定地价百分比

细心的市民会发现，最新规定中，几类房产转让时应补交的土地出让金，是按标定地价的百分比进行收取，根据房产类型不同，这个百分比被分为三档：10%、30%、60%。“档位”越高，应补的土地出让金就越多；反之，则越少。

经济适用房在这方面“占尽天时”。即使用地级别“最高”为一级，即使土地使用面积最大为17平方米，市区圣湖、云谷两小区的经济适用房，转让时应补交的土地出让金都会在1万元以下：9639元（5670×10%×17）。得到政策倾斜的还有红梅、金山等五个小区，只有数平方米土地使用面积决定了每套房产转让时，应补交的土地出让金大多只在2000元至5000元之间。

相对而言，个人自建房、安置房的“档位”划分稍有不同，根据“1990年5月19日前后取得划拨国有建设用地使用权”这一分水岭，标定地价的百分比被区分为30%和60%，相应该补交的土地出让金也就不一样了。“1990年5月19日”如何界定？什么样的房产能少补一些的土地出让金？上述人士告诉记者，在这个问题上，起作用的应该是相关批文通过的时间，而不是土地使用权证的办理时间。

需要格外指出的是，安置房用地使用权的时间认定更为特殊。只要被拆迁户被拆房屋的“原土地”是在1990年5月19日前取得划拨国有建设用地使用权，其获得的安置房转让时亦可“就低不就高”，即套用30%的“档位”。

三看 土地使用面积

如果说地块基准地价、标定地价百分比所决定的是“固定系数”的话，那么土地使用面积则是一个“变动乘数”。当这一“乘数”遇到个人自建房时，上述等式运算的结果会有所不同。

以市区中山公园附近的华侨新村为例，其房产基本是在1990年5月19日前就已取得划拨国有建设用地使用权。假定该处新村一栋房产的土地使用面积为100平方米，以一级住宅用地基准地价5670元/平方米计算，其转让时要补交的土地出让金为17.01万元（5670×30%×100）。

相较之下，经适房、安置房的“乘数”小了很多。上述人士告诉记者，在中心市区，这两类房产土地使用面积一般在10平方米上下，最大的也不会超过15平方米，因此其要补交的土地出让金最低只要数千元。不过，这两类房产转让补交土地出让金有一个大前提，即要先拿到“分割”土地使用权证。“整个小区有一本总的土地使用权证，而细分到每一套房产，则有一本‘分割’的土地使用权证，由于种种原因，一部分产权人并未及时办理‘分割’权证。”这位人士提醒说。